📌 Bu içerik, daha önce yayımladığımız “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?” başlıklı yazının devamıdır. Oradaki hukuki çerçeveyi tamamlayacak teknik detayları burada ele alıyoruz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sadece bağımsız bölüm sayısından ibaret değildir. Bu bölümlerin nasıl inşa edileceği, hangi malzemenin kullanılacağı, bina özelliklerinin seviyesi, teslim kalitesi gibi detaylar bir sözleşmeyle değil, teknik şartname ile netleştirilir.
Teknik şartname, yapılacak binanın:
ayrıntılı olarak tanımlar.
✅ Bu sayede olası anlaşmazlıkların önüne geçilir ve inşaat tesliminde “sürprizlerle” karşılaşılmaz.
Aşağıdaki başlıklar, incelediğimiz örnek teknik şartnamenin dikkat çekici detaylarından alınmıştır:
Betonarme karkas yapı olacak, markalı hazır beton ve kalıp sistemleri kullanılacaktır. (Örn: C30 beton, TSE belgeli kalıp sistemleri)
📌 Unutmayın: “Marka adı geçen, ölçüleri belirtilmiş, malzeme cinsleri net tanımlanmış” bir teknik şartname, sözleşmenin en az kendisi kadar bağlayıcı bir parçasıdır.
Aşağıda örnek bir teknik şartname yer almaktadır. Bu örnek metin genel bir taslak niteliğindedir ve her duruma uygun olmayabilir:
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE
EK TEKNİK ŞARTNAME
1- Bina, arsanın azami inşaat sahası ve kanuni çıkma haklarından yararlanmak suretiyle yapılacaktır ve betonarme, karkas, doğalgazlı, asansörlü ve hidroforlu olacaktır.
2- Bina taşıyıcı sistemi, betonarme karkas olarak Bayındırlık Bakanlığının teknik ve statik şartnamelerine uyularak hesap ve inşa edilecektir. İnşaatın beton kısımlarında … tarafından üretilen betonlar kullanılacaktır. Binanın yapımında … marka kalıplar kullanılacaktır.
3- İç ve dış duvarlar Çorum’daki … fabrikasında üretilen tuğlalarla örülecektir. Bütün sıvalar alçı ve çimento takviyeli harçla yapılacaktır.
4- Odaların Döşemeleri birinci kalite … marka parkeden yapılacaktır.
5- Çatı … marka … tipi kiremitle örtülü oturtma çatı olacaktır.
6- Çatı altı döşemesi üzerine kalorifer projesine göre … cm. kalınlığında izocam kullanılacaktır.
7- Doğalgaz tesisatında isteğe göre …marka radyatör kullanılacaktır. Dairelere Demirdöküm marka kombiler takılacaktır.
8- Binada sıhhi tesisat projesine göre hesaplı su deposu ve hidrofor tesisatı olacak ve her bağımsız bölümün (daireler, mağazalar ve kalorifer dairesi) ayrı bir su sayacı takılı olarak bulunacaktır.
9- Pis su boruları bina dışına çıkıncaya kadar gereğine göre pik döküm boru ve pimaş olacaktır. Mutfak, banyo ve WC iyice izole edilecek WC boruları aynen çatı dışına kadar hava borusu olarak uzatılacaktır.
10- Bütün sıhhi tesisat armatürleri K.C.A. marka olacaktır.
11- Merdiven basamakları … marka mermerden yapılacaktır.
12- Apartman girişinde döşeme ve duvar kaplaması uygun renkte tabii mermer olacaktır.
13- Merdiven boşluğunda duvarlar dyo cinsi boya veya yağlı boya olacaktır.
14- Merdiven korkulukları demir imalât üzerine sert ağaç ahşap küpeşte olacak ve küpeşteye cam cila yapılacaktır.
15- Normal katlarda pencere doğramaları birinci Pimapen marka doğrama olacaktır. Zemin katta ön cephe doğramaları alüminyum profil madeni doğrama olacaktır. Pencere denizlikleri mermer olacaktır.
16- Kapı kasaları birinci sınıf Pimapen marka doğrama olacaktır.
17- Cam kalınlıkları en az 3 mm. olacak, boşluk ebadına göre kalınlıklar tayin edilecektir. Kapı ve pencere camları çift cam olacaktır.
18- Bina ön cephesi brüt beton veya mermer kaplama, yan ve arka cepheler gereğine göre brüt beton veya çimento serpme olacaktır. Brüt beton yüzeyler akrilik esaslı boya ile boyanacaktır.
19- Mağaza ve dairelerde bütün duvarlar alçı saten yapılacaktır. Dairelerin salonları şampanya rengi yağlı boya yapılacaktır. Diğer odalar ise beyaza boyanacaktır. Tavanların kenarları alçı ile kaplanacaktır.
20- Duş-W.C.lerde duvarlar tavana kadar karo fayans kaplama olacak, sığdığı takdirde bir adet duş teknesi ve borulu banyo bataryası, yerine uygun ebatta birinci sınıf beyaz fayans lavabo, iki adet lavabo musluğu, beyaz fayans etajer, ayna, alafranga beyaz fayans helâ taşı, klozet kapağı otomatik rezervuar, tahrat musluğu, beyaz fayans gömme kâğıtlık, beyaz fayans sabunluk, askılık ve topraklı monofaze piriz bulunacaktır.
21- Mutfakta tezgah üzeri dört sıra ve fırın yeri ayni yükseklikte beyaz karo fayans kaplama, bir metrelik tek gözlü çelik eviyeli tezgâh, üzerine eviye bataryası, tezgâh üzerine ayni cins çelik dolap, fırın üzerine aspiratör takılacak ve iki adet topraklı monofaze priz bulunacaktır.
22- Mağazaların depolarında W.C. ve lavabolar dairelerdeki gibi olacaktır.
23- Dâhili televizyon anteni, telefon ve elektrik tesisatı yapılacak, her odada da bir telefon ve monofaze elektrik prizi bulunacaktır. Mağazalarda yeteri kadar monofaze prizle beraber bir adette trifaze priz bulunacaktır. Her mağazaya iki adet mustakil telefon prizi konacaktır. Dairelerden kapıcıyı çağırmak için numaratörlü tesisat ve sokak kapısına zil yapılacaktır. Bütün elektrik sigorta tabloları saç kutu içinde olacaktır.
24- Dairelerde mutfaklara uygun boy otomat takılacaktır. Ocaklara bağlanmak için doğalgaz tesisatı yapılacaktır.
25- Daire kapılarına gömme kilit, uygun tokmak ve dürbün konacaktır.
26- Apartman girişinde bağımsız bölüm sayısı kadar çelik veya formika gömme posta kutusu yapılacak, ayrıca baş tarafa camekanlı bir ilân yeri konacaktır.
27- Binaya konacak asansör 4 kişilik … marka asansör olacaktır.
28- Bütün malzeme ve işçilikler birinci sınıfı olacaktır.
Bu teknik şartname taraflar arasında akdedilen …/…/… günlü inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenip imza altına alınmıştır. …/…/…
Mal Sahipleri Müteahhitler
Adı ve Soyadı, İmza Adı ve Soyadı, İmza
Adı ve Soyadı, İmza Adı ve Soyadı, İmza
Eğer bir inşaat projesine başlıyorsanız; sözleşme kadar teknik şartnamenin hazırlanması ve imzalanması da olmazsa olmazdır.
Yasal bir zorunluluk olmasa da, inşaat kalitesinin güvencesi ve sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi için mutlaka hazırlanmalıdır.
Genellikle ana sözleşmeye ek olarak hazırlanır ve ayrıca imzalanır. Ana sözleşmede “ekte yer alan teknik şartnameye uygun olarak inşaat yapılacaktır” ifadesi bulunmalıdır.
Marka belirtmek, kalite standartlarını net olarak belirlemenin en kolay yoludur. Alternatif olarak “en az … kalitesinde” gibi ifadeler de kullanılabilir.
Teknik şartname hazırlarken bir inşaat mühendisi veya mimar desteği almanız, ileride yaşanabilecek teknik uyuşmazlıkları önlemek için önemlidir. Hukuki danışmanlık ile birlikte teknik değerlendirme de yaptırmanız, haklarınızı en iyi şekilde korumanızı sağlar.
Teknik şartname ve inşaat sözleşmeleri konusunda uzman desteği almak için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.